BondGuide im Gespräch mit Martin Moll, Geschäftsführer der Euroboden GmbH, über die aktuelle Emission Euroboden 2019/24. Die Münchner sind mittlerweile bekannt als Emittent erfolgreicher Anleihen.
BondGuide: Herr Moll, zunächst kurz in eigenen Worten: Wie soll Euroboden III 2019/24 aussehen?
Moll: Die neue Anleihe hat einen Kupon von 5,5% p.a. bei halbjährlicher Zahlungsweise, Laufzeit die üblichen fünf Jahre. Ferner natürlich mit den gewohnten Kreditklauseln sowie freiwilligen Transparenzauflagen – wie schon bei der aktuellen Euroboden-Anleihe 2017/22. Das Volumen liegt bei 30 Mio. EUR, mit Aufstockungsmöglichkeit auf 40 Mio. EUR.
BondGuide: Jedoch ohne Umtauschangebot für Euroboden 2017/22. Warum nicht?
Moll: Die Begebung besagter Anleihe 2017/22 liegt ja gerade einmal 1 ¾ Jahre zurück. Der neue Bond ist keine Refinanzierung, sondern erneut Wachstumskapital für die Entwicklung der Euroboden.
BondGuide: Reden wir also über den Emissionserlös: Wie weit kommen Sie mit 30 bzw. 40 Mio. EUR – wäre das ein signifikanter Unterschied in Ihren Finanzierungsmöglichkeiten?
Moll: Aber ja. Sie müssen sich vorstellen, dass man im Bereich Real Estate mit 30-40 Mio. EUR Eigenkapital 80 bis 100 Mio. EUR an Immobilienfinanzierungen stemmen kann. Der ergänzende Part kommt über Kredite bei Hausbanken. Für die Finanzinstitute zählen alle vom Unternehmen selbst beigesteuerten Mittel als Eigenkapital, auch wenn eine Anleihe für uns selbst natürlich Fremdkapital ist. Wir verfügen über 43 Mio. EUR an Eigenkapital. Bei der Projektfinanzierung bringen wir aus diesen Mitteln stets einen guten Teil in unsere Projekte ein. So ergibt sich eine Objektfinanzierung, die im Schnitt deutlich unterhalb des Anleihekupons liegt.
BondGuide: Nun ist die Aufstockungsmöglichkeit von zusätzlichen 10 Mio. EUR schon kommuniziert. Wovon hängt die ab und passt dann der Business-Plan noch?
Moll: Falls die Nachfrage entsprechend sein sollte, werden wir die Aufstockungsmöglichkeit nutzen. Die Sondierungsgespräche im Vorfeld der neuen Anleihebegebung waren sehr vielversprechend, so dass ich nach gegenwärtigem Stand davon ausgehe – vorbehaltlich der gewohnten Unwägbarkeiten am Kapitalmarkt. Unsere bereinigte Eigenkapitalquote lag zuletzt, also Stand Ende 2018, bei rund 26%. Im vergangenen Geschäftsjahr allein hatten wir 22,6 Mio. EUR Jahresüberschuss. Dies lässt entsprechend Puffer – und natürlich achten wir auch weiterhin sehr sorgsam darauf, dass Eigen- und Fremdmittel im verträglichen Rahmen bleiben.
BondGuide: Euroboden 2017/22, Kupon 6,0%, notiert mit einer Restrendite von ca. 4,5% p.a. – der Kurs steht stabil zwischen 104 und 105%. Wäre da bei der neuen Anleihe nicht mehr nach unten möglich gewesen als ein halber Basispunkt?
Moll: Sie sprechen dem Emittenten aus dem Herzen – das war natürlich auch meine Frage. Allerdings muss man bei einer Anleihebegebung viele Faktoren berücksichtigen, nicht nur die eigenen Interessen – speziell auf die seiner Investoren oder potentiellen Investoren muss man mindestens genauso hören. Bei 5,5% gab es in Sondierungsgesprächen einen breiten Konsens. Dabei geht es um Platzierungssicherheit. Für einen Viertel oder auch halben Prozentpunkt setzt man die Platzierungssicherheit nicht aufs Spiel. Insgesamt sind wir der Meinung, dass wir ein faires Angebot unterbreiten.
BondGuide: Womit ist denn aus der Realisierungs-Pipeline die nächsten Quartale zu rechnen – voraussichtlich?
Moll: Wir haben aktuell 15 Projekte in unserer Pipeline, die insgesamt 550 Mio. EUR umfasst. Viele der Projekte sind sehr weit entwickelt. Konkret bedeutet das, dass in den nächsten 30 Monaten bei der Hälfte der Projekte der Vertrieb startet. Sie sehen, dass die Umsetzung unserer Projekte weit fortgeschritten ist, so dass eine hohe Planbarkeit gegeben ist.
BondGuide: Wird Euroboden mit den Erlösen aus dieser Pipeline die dann beiden bestehenden Anleihen tilgen können – bzw. tilgen wollen?
Moll: Wir könnten aus den Überschüssen beide Anleihen tilgen. Unsere Planungen sind so ausgerichtet, dass wir nie auf eine Refinanzierung über den Kapitalmarkt angewiesen sind – wir wollen immer das Heft des Handelns in der Hand behalten und nicht von Dritten abhängig sein. Diesbezüglich handeln wir sehr konservativ. Darüber hinaus halten wir eine hohe freie Liquidität vor, um im Einkauf schnell reagieren zu können. In den letzten beiden Jahren waren das meist über 30 Mio. EUR.
BondGuide: Es war zu lesen, dass Sie sich auch persönlich an der Euroboden beteiligt haben.
Moll: Ja, das ist richtig. Zwischenzeitlich bin ich mit 13% an Euroboden beteiligt. Zum einen hat mich die konsequente Strategie der Architekturkultur überzeugt. Zum anderen glaube ich an die weitere positive Entwicklung von Euroboden und sehe dabei meine Beteiligung als eine gute Investition, die sich wirtschaftlich auch langfristig auszahlen wird.
Martin Moll, Geschäftsführer, Euroboden GmbH
BondGuide: … da wäre noch die Frage, wann auch externe Interessierte diese Möglichkeit erhalten könnten – vielleicht irgendwann?
Moll: Das ist eine Frage, die für uns nicht völlig neu ist. Ich denke, BondGuide hat einen Börsengang auch schon mal erfragt. Uns ist klar, dass Euroboden hypothetisch ein guter Kandidat für einen Börsengang wäre. Glauben Sie mir, wir kennen und beschäftigen uns mit dem Thema – aber es gibt diesbezüglich überhaupt keine konkreten Planungen oder Entscheidungen. Jüngst kam hinzu, dass das Jahr 2018 für kleine und mittelgroße Unternehmen, für KMUs also, nicht gerade Werbung in eigener Sache gemacht hat. Das verfolgen wir natürlich ebenfalls. Und die Regulierung durch Brüssel und Berlin nimmt nicht ab, sondern weiter zu. Bei der Anleiheemission sehen wir das ebenfalls.
BondGuide: Herr Moll, danke für Ihre gewohnt interessanten Einblicke – und natürlich viel Erfolg auch beim neuerlichen Anleihevorhaben.
Fotos: @Euroboden GmbH. Die Fotos zeigen verschiedene Visualisierungen aktueller Euroboden-Projekte.
Interview: Falko Bozicevic
Anm. d. Red.: Scope hat Mitte August das Rating für die Euroboden GmbH mit B+/stabil bestätigt, ferner auch das BB für Euroboden 2017/22. Die neue Anleihe 2019/24 hat ein vorläufiges Rating von ebenfalls BB. Dies ist deshalb erwähnenswert, da eine zusätzliche Anleihe häufig zu einer leichten Rating-Verschlechterung sowohl der bisherigen Emissionen wie auch des Emittenten selbst führen kann. Im sog. Status quo ante hat Euroboden also eine indirekte Rating-Verbesserung erfahren.