Das Immobiliengeschäft in Deutschland boomt, speziell bei Wohnimmobilien besteht noch großer Nachholbedarf. GECCI adressiert genau diesen Markt – dazu begibt das Unternehmen aus Niedersachsen eine Anleihe im Volumen von bis zu 8 Mio. EUR. BondGuide sprach mit Unternehmensgründer und Geschäftsführer Gerald Evans.
Herr Evans, die GECCI-Gruppe, die aktuell eine Unternehmensanleihe emittiert, ist ein neuer Name am Kapitalmarkt. Wer oder was ist die GECCI-Gruppe?
Die Gecci Gruppe hat in den vergangenen 20 Jahren im In- & Ausland an Bau-Projekten mit einem Gesamtvolumen von über 9 Mrd. EUR mitgewirkt. Unser Leistungsspektrum reicht von der Bauberatung und -planung bis zum schlüsselfertigen Bau für private und gewerbliche Kunden. In Zusammenarbeit mit Architekten, Baugesellschaften und Bauträgern haben wir bis heute über 27.000 Quadratmeter Wohnraum realisiert.
Für die Anleihen geht es konkret um GECCI Rent & Buy, also Wohneigentum auf Basis sogenannter ‚Mietübereignung‘. Das ist ein Kunstbegriff: Was verstehen Sie darunter?
Unsere Mietübereignung verbindet die Sicherheit des Grundbucheintrags der klassischen Bankfinanzierung mit der Flexibilität der Miete und bietet dabei noch eine feste Kaltmiete für mehr als 20 Jahre. Außerdem sind die Erwerbsnebenkosten deutlich niedriger. Denn der Käufer spart nicht nur die Maklercourtage, sondern auch bis zu 80% der Grunderwerbssteuer.
Klingt für mich nach Mietkauf. Wo liegen die Unterschiede?
Die Vorteile für unsere Kunden gegenüber dem klassischen Mietkauf und dem Optionskauf sind gravierend. Der wichtigste Unterschied zuerst: Der Mietkauf ist nicht Insolvenzfest, da keine notarielle Auflassungsvormerkung möglich ist! Außerdem steigt die Kaltmiete während der Laufzeit an, die insbesondere beim Optionskauf sowieso schon deutlich über Mietspiegel beginnt. Dazu kommt beim klassischen Mietkauf die Anzahlung und bei beiden die Restzahlung. Aufgrund der Restzahlung ist zudem eine Bonitätsprüfung durch die Bank nötig. Mietübereignung ist also sicherer und günstiger als der Mietkauf.
Nehmen wir an, ich komme als Häuslebauer zu ihnen. Wie ist der Ablauf bis ich mein Traumhaus bekomme?
Zunächst prüfen wir Ihre Bonität. Dabei müssen Sie kein Eigenkapital mitbringen. Dann können Sie aus verschiedenen Massivhäusern – und künftig auch Eigentumswohnungen – mit KfW-Standard wählen und Ihre individuellen Ideen mit einbringen. Nachdem wir gemeinsam ein Grundstück gefunden haben, vereinbaren und schließen wir einen Mietvertrag mit einer Laufzeit zwischen 23 bis maximal 32 Jahren ab. Die monatliche Kaltmiete orientiert sich stark am örtlichen Mietspiegel und ist wie gesagt über die gesamte Laufzeit konstant. Ihr Haus wird dann von uns schlüsselfertig gebaut. Nach dem Ende der Mietzeit haben Sie schließlich das Recht, die Immobilie als Eigentümer zu übernehmen. Anzahlung oder Schlussrate fallen nicht an.
Und während der Mietzeit habe ich kein Risiko?
Nein. Für eine hohe Sicherheit bis zur Eigentumsübergabe ist gesorgt: Durch notarielle Auflassungsvormerkung im Grundbuch unter Verzicht der Einrede und Verjährung ist die Insolvenzfestigkeit sichergestellt. Bedeutet: Sollte es GECCI in 23 Jahren aus irgendeinem Grunde nicht mehr geben, bekomme Sie trotzdem Ihr Haus.
Auf welcher Zielgruppe liegt der Fokus für Rent & Buy, wer kann sich das Eigenheim leisten?
Wir bauen bezahlbaren Wohnraum für Jedermann. Familien, Paare und Singles. Unsere massiven Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser berücksichtigen moderne Standards und erfüllen mindestens KfW-55. Die verwendeten Baustoffe sind mehrfach von Ökotest und Stiftung Warentest ausgezeichnet. Die Einfamilienhäuser starten bei 136 Quadratmetern und einem Kaufpreis von 199.000 EUR zzgl. Grundstück. Die Nettokaltmiete beginnt bei 1.350 EUR und bei den Eigentumswohnungen bei 810 EUR. Regional betrachtet konzentrieren wir uns auf die Ballungszentren in Westdeutschland – außerhalb der teuren Innenstädte. Beispielsweise haben wir in NRW bereits einige interessante Grundstücke im Auge.
Quelle: ifo / Statistisches Bundesamt
Deutschland ist bisher mit ca. 47% europäisches Schlusslicht in punkto Eigenheimbesitzerquote. Lässt sich das überhaupt ändern?
Wir tragen gerne etwas dazu bei, dies zu ändern. Grundsätzlich ist unser Markt natürlich riesig. Die eigenen vier Wände sind in Deutschland der Lebenstraum Nr. 1 – nicht nur zur Eigennutzung, sondern auch als Altersvorsorge und Kapitalanlage. Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland Neubaukredite mit einem Volumen von 263 Mrd. EUR ausgegeben – und trotzdem deckt der Wohnungsneubau seit Jahren nicht den Bedarf. Steigende Grundstücks- und Immobilienpreise werden eine zunehmende Herausforderung für den Eigentumserwerb. Gleichzeitig werden seit Jahren bis zur Hälfte der Kreditanträge abgelehnt. Dabei muss es nicht an der grundsätzlichen Bonität scheitern – beispielsweise, wenn eine junge Familie zwar über ein hohes Gehalt verfügt, aber noch nicht genügend Eigenkapital ansparen konnte. Auch befristete Arbeitsverträge oder Selbständigkeit sind häufig KO-Kriterien, obwohl die Bonität ansonsten stimmt. Manche Interessenten wollen zudem schlicht ihr Eigenkapital nicht über Jahrzehnte binden und trotzdem Eigentum erwerben.
Das Anleihevolumen beträgt 8 Mio. EUR. Was kann die GECCI-Gruppe damit stemmen?
Mit diesem Volumen können wir 5 Einfamilienhäuser und 4 Mehrfamilienhäuser erreichten. Wobei die Anleihe natürlich nur ein unserer Finanzierung ist. Darüber hinaus nutzen wir im Wesentlichen langfristige und zinsgünstige KfW-Darlehen. Unser Ziel für die kommenden 5 Jahre ist es, bundesweit mindestens 40 Eigenheime und 20 Mehrfamilienhäuser zu realisieren und damit stetige Erträge zu generieren.
Welche Sicherheiten haben indes Investoren?
Zunächst investieren Anleger in ein Geschäftsmodell, dass auf Insolvenzfestigkeit geprüft wurde und in mich als Gründer. Ich bin von den Chancen der Mietübereignung überzeugt und hafte als persönlich haftender Gesellschafter mit meinem Privatvermögen. Neben der üblichen Negativverpflichtung ist eine erstrangige Grundschuld vorgesehen. Die Finanzierungsgemeinschaft besteht aus der GECCI Investment – also den Anleiheinvestoren – und den Trägern der langfristigen KFW-Kredite, die nach dem Ende der Bauphase je nach Finanzierungsanteil eine Grundschuld ersten Ranges per Grundschuldbrief erhalten sollen.
Gerald Evans, GECCI Group
Das Finanzierungsmodell prädestiniert ja förmlich zu einer dauerhaften Adressierung am Kapitalmarkt durch GECCI – oder?
Weitere Anleihen sind eine Option. Mit GECCI investieren Anleger in den Bau von Wohnimmobilien, die für mindestens 23 Jahre bis zur Übergabe an den Mieter hohe und langfristig gut planbare Cashflows generieren. Schon innerhalb weniger Jahre wollen wir ein Objektportfolio aufbauen, aus dessen Cashflow wir wachsen und die Anleihen zurückzahlen können.
Herr Evans, ganz herzlichen Dank für Ihre Zeit und Ihre erläuternden Einblicke!
Interview: Falko Bozicevic